6098 sayılı TBK m.299-378 + 7409 sayılı Kanun (geçici %25 kira)
Kira Tespit ve Tahliye Davaları
Kira artış uyuşmazlıkları, kira tespit davası, tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç sebebi tahliye ve temerrüt nedeniyle tahliye süreçleri. 2024-2025 %25 üst sınır sona erdi.
Kira Hukuku Temel İlkeler
Türk kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299-378 ile düzenlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı koruma ilkesi geçerlidir. Önemli kavramlar: kira sözleşmesi (yazılı/sözlü), kira artışı (TÜFE üst sınırı), tahliye sebepleri (sınırlı sayıda), kira tespiti (5 yıl sonra), tahliye taahhütnamesi (özel şekil).
Yıllık Kira Artışı: TBK m.344 — Konut ve çatılı işyeri kiralarında bir önceki kira yılındaki kira bedelinin TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. 2024-2025 %25 üst sınırı sona erdi (7409 sayılı geçici düzenleme); artık yine TÜFE üst sınırı geçerli. Sözleşmede aksine maddeler geçersizdir.
Tahliye Sebepleri (TBK m.350-353): (1) İhtiyaç (kendi/akrabasının), (2) Yeniden inşaat-esaslı tadilat, (3) Yeni malikin ihtiyacı, (4) Kiracının yazılı tahliye taahhüdü, (5) İki haklı ihtar (2 yıl içinde), (6) 10 yıllık uzama süresinin dolması (m.347), (7) Kira bedelini ödememe, (8) Aile içi şiddet/uyumsuzluk. Tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Yasal Tahliye Sebepleri
- İhtiyaç Sebebi (TBK m.350)Kiraya verenin, eşi, alt-üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri ihtiyacı. Sözleşmenin bitiminden 1 ay önce ihtarname.
- Yeniden İnşa / Esaslı Tadilat (TBK m.350/2)Yıkıp yeniden yapma, esaslı onarım ile kullanılamaz hale gelme. Kiracıya yeniden kira hakkı tanınır.
- Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351)Mülkü satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
- Tahliye Taahhüdü (TBK m.352)Kiracının yazılı tahliye taahhüdü. Sözleşmenin yapılması sırasında değil, sonradan alınmalı. Aksi halde geçersiz.
- İki Haklı İhtar (TBK m.352/2)2 yıl içinde iki defa haklı ihtar (kira ödememe, sözleşme ihlali). Sonra tahliye davası.
- 10 Yıllık Uzama (TBK m.347)10 yıllık kiralık dönem dolduktan sonra, kira sözleşmesi her yıl bitiminde sebep göstermeksizin sona erdirilebilir. 2014'ten sonra başlayan sözleşmelerde uygulanır.
- Kira Ödememe (TBK m.315)İki haklı ihtara rağmen ödememe veya 30 günden fazla gecikme. İcra takibi + tahliye davası.
- Aile İçi Şiddet / UyumsuzlukKiracının evi tahrip etmesi, komşulara zarar vermesi, ahlaka aykırı kullanım.
Kira Tespit Davası Süreci
- 5 Yıllık Şart (TBK m.344/3)
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az 5 yıl geçmeli. 5 yıldan önce kira tespit davası açılamaz.
- Emsal Kira Araştırması
Aynı bölgedeki benzer konut/işyeri kira bedelleri toplanır. Emlakçı belgeleri, ilanlar, çevre kira sözleşmeleri delil olarak hazırlanır.
- İhtarname Çekme
Notere ihtarname: yeni kira bedelinin belirli süre içinde kabulü istenir. 30 gün cevap beklenir.
- Sulh Hukuk Mahkemesi Davası
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava. Yeni kira yılı başlamadan 30 gün önce dava açılırsa yeni yıl için geçerli.
- Bilirkişi Keşfi
Mahkeme emlak değerleme bilirkişi atayarak: (a) Mülkün rayic kirası, (b) Mevcut kiracılığın gözetilmesi (hak ve menfaat dengesi), (c) Bölge emsal kiraları analiz eder.
- Kira Tespit Kararı
Mahkeme yeni kira bedelini belirler. Hesap: Genelde rayic kiranın %80-90'ı (kiracılığın korunması ilkesi). Mevcut kiradan yüksek olabilir.
- Yeni Kiranın Uygulanması
Karar kesinleştikten sonra yeni kira tarihinde uygulanır. Geriye yürümez. Sonraki yıllar için yine TÜFE artışı.
Kira / Tahliye Süre Tablosu
| Konu | Süre / Limit | Yetkili Merci |
|---|---|---|
| Yıllık Kira Artışı | TÜFE 12 ay ortalama | TBK m.344 |
| Kira Tespit Davası Şartı | 5 yıl geçmiş olmak | TBK m.344/3 |
| İhtiyaç Tahliyesi İhtar | 1 ay öncesinden | TBK m.350 |
| Yeni Malik Tahliye | 1 ay (edinmeden) | TBK m.351 |
| Tahliye Taahhüdü | Sözleşmeden sonra | TBK m.352 |
| 10 Yıllık Uzama Tahliyesi | 3 ay öncesinden | TBK m.347 |
| Kira Davası Zamanaşımı | 10 yıl | TBK m.146 |
| İcra Tahliye Süresi | 30 gün | İİK m.272 |
Yargıtay Kararlarından
"Kira tespit davasında mahkeme rayic kirayı bütünüyle uygulamayıp hak ve nasafet dengesi gözeterek belirler. Tipik olarak rayic kira × 0.80-0.90 oranında karar verilir. Kiracının uzun süredir bulunması, sözleşme şartları ve bölge dinamiği dikkate alınır."
"İhtiyaç sebebiyle tahliyede 'samimi ihtiyaç' şartı sıkı uygulanır. Kiraya verenin başka kullanılabilir mülkü olması, ihtiyaç iddiası ile kira artışı isteme, geçmişte aynı ihtiyacı reddetmesi samimiyeti zedeler. Tahliye davası reddedilir, yeniden kiralama yasağı 3 yıldır."
Dikkat Edilecekler
Dava İçin Gerekli Belgeler
Kira / Tahliye Davası Dosyası
- Kira sözleşmesi (asıl + ekler)
- Tapu kayıt örneği
- Önceki kira ödemeleri (banka dekontu, makbuz)
- Kira artışı belgeleri / yazışmalar
- İhtarname (gönderilmişse)
- Tahliye taahhüdü (varsa)
- Emsal kira bilgileri (ilan, emlakçı belgesi)
- Bölge emsal kira çalışması
- İhtiyaç sebebi için: nüfus kayıt, sağlık raporu, ekonomik durum
- Bilirkişi raporu talebi
- Vekaletname