3194 sayılı İmar Kanunu + 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
İmar ve Kamulaştırma Davaları
İmar planı iptali, kamulaştırma bedel tespiti, kamulaştırmasız el atma, 2/B arazi davaları ve imar uygulamalarına itiraz süreçleri. İdare Mahkemesi yetkili.
İmar ve Kamulaştırma Davaları
İmar ve kamulaştırma; mülkiyet hakkının kamu yararı için sınırlandığı en kritik gayrimenkul hukuku alanlarıdır. İki ayrı süreç: (1) İmar — 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında, imar planları, yapı ruhsatları, kullanım izinleri gibi belediye/idare kararlarına itiraz. (2) Kamulaştırma — 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, devlet veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararı için özel mülkiyete el koyması.
İmar uyuşmazlıkları: (a) İmar Planı İptali: 1/5000 nazım plan veya 1/1000 uygulama planına itiraz. (b) Yapı Ruhsatı İptali: Belediye kararına karşı. (c) Kullanım İzni Ret: İskan belgesi verilmemesi. (d) Yıkım Kararı İptali: Kaçak yapı, ruhsatsız yapı yıkımları. (e) 18. Madde Uygulamaları: İmar uygulaması ile düzenli parselasyon.
Kamulaştırma türleri: (a) Tam Kamulaştırma: Mülkün tamamı alınır. (b) Kısmi Kamulaştırma: Bir kısmı alınır. (c) Acele Kamulaştırma (m.27): Geçici el koyma, sonra bedel tespit. (d) Kamulaştırmasız El Atma: İdare resmi kamulaştırma yapmadan mülke fiilen el koymuş. (e) 2/B Arazileri: Orman vasfı kaybetmiş orman arazileri.
İmar / Kamulaştırma Dava Türleri
- İmar Planı İptal Davasıİlanın askıya çıkış tarihinden 30 gün içinde belediyeye itiraz, sonra 60 gün İdare Mahkemesi.
- Yapı Ruhsatı İptal DavasıBelediye ruhsat kararına karşı 60 gün içinde İdare Mahkemesi.
- Kamulaştırma Bedel Tespitiİdarenin teklif ettiği bedel düşükse mahkemece yeniden tespit; Asliye Hukuk Mahkemesi.
- Kamulaştırmasız El Atma Davasıİdare kamulaştırma yapmadan el koymuş; tazminat davası. 5 yıl zamanaşımı.
- Acele Kamulaştırma İtirazı2942 m.27 acele kamulaştırmaya 30 gün içinde Danıştay/İdare Mah. itiraz.
- İmar Affı (Yapı Kayıt Belgesi)2018 imar barışı kapsamı; ruhsatsız yapılar için. Süresi 2023'te sona erdi.
- 2/B Arazi DavalarıOrman vasfı kaybetmiş arazilerin mülkiyet kazanımı; 6292 sayılı Kanun çerçevesinde.
- Yıkım Kararı İptal DavasıBelediye yıkım kararına karşı 30 gün İdare Mahkemesi'ne yürütme durdurma + iptal.
Kamulaştırma Bedel Tespiti Süreci
- Kamulaştırma Kararı Tebliği
İdare resmi karar ile mülk sahibine teklif eder. Bedel + ödeme şartları belirtilir. Tebliğden 30 gün içinde karara itiraz hakkı vardır.
- Anlaşma Aşaması (m.8)
İdare ve mülk sahibi 30 gün içinde anlaşmaya çağrılır. Anlaşma olursa noter sözleşmesi; aksi halde mahkeme yolu açılır.
- İdarenin Asliye Hukuk Davası (m.10)
Anlaşma olmazsa idare Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespit davası açar. Mülk sahibi davalı olur.
- Bilirkişi Keşfi ve Değerleme
Mahkeme 3-5 kişilik bilirkişi heyeti atayarak: (a) Mülkün rayic değeri, (b) Konum, imar durumu, ulaşım, (c) Çevre satışlar, (d) Mülkün gelir kapasitesi değerlendirilir.
- Karar ve Bedel İtirazı
Mahkeme rayic bedeli belirler. Karar mülk sahibi ve idare tarafından istinaf edilebilir. Genelde mülk sahibi lehine yüksek tespit yapılır.
- İdarenin Bedel Ödemesi
Karar kesinleştiğinde idare belirlenen bedeli mülk sahibine öder. Ödeme yapılmazsa tapu devri tamamlanmaz.
- Tapu Tescili
Bedel ödendikten sonra Tapu Müdürlüğü mülkün idare adına tescilini yapar. Mülk sahibinin tasarruf hakkı sona erer.
İmar / Kamulaştırma Süre Tablosu
| Konu | Süre / Limit | Yetkili Merci |
|---|---|---|
| İmar Planı İtiraz | 30 gün (askı sırasında) | Belediye |
| İmar Davası (İptal) | 60 gün | İdare Mahkemesi |
| Yıkım Kararı İptal | 30 gün | İdare Mahkemesi |
| Kamulaştırma Anlaşması | 30 gün | 2942 m.8 |
| Kamulaştırma Bedel Davası | 12-24 ay | Asliye Hukuk Mah. |
| Kamulaştırmasız El Atma | 5 yıl zamanaşımı | Asliye Hukuk Mah. |
| Acele Kamulaştırma İtiraz | 30 gün | Danıştay |
| İmar Uygulaması (18. md) | 30 gün | İdare Mahkemesi |
Yargıtay / Danıştay Kararlarından
"Kamulaştırma bedel tespitinde bilirkişi heyeti somut piyasa verilerine dayanmalıdır. Sadece TKGM'nin rayicini esas alan raporlar yetersizdir. Çevre satışlar, emlakçı belgeleri, mülkün gelir kapasitesi birlikte değerlendirilmelidir. İdarenin teklifi bağlayıcı değildir."
"İmar planlarının iptali davasında 'kamu yararı' ile 'mülkiyet hakkı' arasındaki dengenin korunması esastır. İdarenin keyfi plan değişiklikleri (örn. mülk sahibini mağdur ederek yakının yararına imar artışı) Anayasa m.35 ve AİHS Ek 1 No'lu Protokol m.1 ihlali oluşturur; iptal sebebidir."
Dikkat Edilecekler
Dava İçin Gerekli Belgeler
İmar / Kamulaştırma Davası Dosyası
- Tapu kayıt örneği
- İmar durum belgesi (belediyeden)
- Kamulaştırma kararı tebliği
- Kamulaştırma teklif yazısı (idare)
- İdarenin değerleme raporu
- Bağımsız emlak değerleme raporu
- Çevre emsal satış belgeleri (tapu sicilinden)
- İmar planı (1/5000 + 1/1000)
- Yıkım kararı tebliği (varsa)
- Yapı ruhsatı / iskan belgeleri (varsa)
- Belediye encümen kararı
- Mülkün geliri (kira, ekim) belgeleri
- Vekaletname