6098 sayılı TBK m.470-486 + İnşaat Hukuku
Eser Sözleşmesi
Yüklenicinin bedel karşılığı bir eser meydana getirme taahhüdü: inşaat, üretim, tasarım, yazılım, tadilat sözleşmeleri; gecikme cezası, ayıba karşı tekeffül, hak ediş ve teslim uyuşmazlıkları.
Eser Sözleşmesi Nedir?
Eser sözleşmesi (eski adıyla İstisna Akdi), 6098 sayılı TBK m.470 uyarınca, yüklenicinin bir bedel karşılığında bir eseri meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Klasik örnekleri: konut/iş yeri inşaatı, makine üretimi, yazılım geliştirme, terzilik, kuaförlük, restoran (banket), tadilat, dizayn, kişiye özel mobilya. Eser, somut (bina, makine) veya soyut (yazılım, tasarım, müzik kompozisyonu) olabilir.
Eser Sözleşmesinin Üç Temel Unsuru: (1) Eserin Meydana Getirilmesi: Belirli bir sonuç (eser) yaratılmalı; sadece çalışma değil sonuç odaklı. (2) Bedel: Karşılığında ücret; bedelsiz eser sözleşmesi olamaz (TBK m.479). (3) Yüklenicinin Bağımsızlığı: Hizmet sözleşmesinden farklı; yüklenici işin yöntemini seçmede serbest, ancak sonuçtan sorumlu. Bedel Türleri: (a) Götürü (Maktu) Bedel: Sabit fiyat; yüklenici fazla maliyet riskini üstlenir (TBK m.480). (b) Birim Bedel: Birim x miktar (örn. m² x birim fiyat); değişken miktarlar için. (c) Yaklaşık Maliyet + Kâr Payı: Cost-plus; maliyet + belirli kar oranı; risk iş sahibinde. (d) Karma Yöntemler: Bazı kalemler götürü, bazıları birim.
Yüklenicinin Yükümlülükleri: (1) Eseri Bizzat Yapmak (TBK m.471): Şahsi nitelikler önemliyse, yüklenici eseri bizzat yapmalı veya yönetiminde yapmalı. Aksi halde alt yüklenici (taşeron) kullanabilir. (2) Malzeme Sağlama: Aksi kararlaştırılmamışsa yüklenicinin yükümü (TBK m.471). (3) Süresinde Teslim (TBK m.473): Kararlaştırılan zamanda teslim. (4) Ayıba Karşı Tekeffül (TBK m.474-478): Eserin sözleşmeye ve sanat kurallarına uygun olması. İş Sahibinin Yükümlülükleri: Bedel ödeme, malzeme/plan sağlama (üstlenmişse), eseri teslim alma.
Eser Sözleşmesi Uyuşmazlıkları
- İnşaat Ayıpları (TBK m.474-478)Yapı kusurları, malzeme uyumsuzluğu, projeye aykırılık; 5 yıl zamanaşımı (kasıtta 20 yıl).
- Eserin Geç TeslimiVade aşımında gecikme tazminatı; sözleşmedeki ceza klozu (TBK m.179) veya fiili zarar.
- Hak Ediş UyuşmazlığıAra ödemelerin yapılmaması, eksik ödeme; yüklenicinin ifa istem hakkı + işi durdurma.
- İş Sahibi Temerrüdü (TBK m.484)Bedelin ödenmemesi → ihtarname + 30 gün + fesih + müspet zarar tazminatı.
- İmal/Üretim KusuruSipariş özelliklerine aykırı ürün; onarım, değiştirme, fesih, bedel indirimi.
- Götürü Bedelde Maliyet ArtışıTBK m.480/2 — beklenmeyen durum halinde uyarlama; mahkeme karar verir.
- Taşeron / Alt Yüklenici Uyuşmazlığıİzinsiz taşeron, taşeronun ödenmeyen alacakları; müteselsil sorumluluk konuları.
- Eser Tesliminden Kaçınmaİş sahibi sürekli "kabul etmiyor" diyor; tutanak ile teslim, zorla teslim, depo etme.
Eser Sözleşmesi Uyuşmazlık Süreci
- Sözleşme ve Belge İncelemesi
Sözleşme, proje, teknik şartname, hak ediş kayıtları, fotoğraflar, taşeron sözleşmeleri analizi. Yazılı sözleşme yoksa fiili durum (faturalar, malzeme alımları, e-yazışmalar) delillendirilir.
- Ayıp / Gecikme / Bedel İhtarı
Noter ihtarnamesi: Ayıp tespiti + onarım/değişim talebi (TBK m.475), gecikme tazminatı, hak ediş ödeme talebi. 15-30 gün süre ile.
- Eksperlik ve Bilirkişi Raporu
Bağımsız inşaat eksperi / mühendis ile keşif: ayıp tespiti, eksik iş, projeye aykırılık, değer kaybı. Maliyet 15.000-50.000 TL (kapsamlı inşaat).
- Zorunlu Arabuluculuk
Ticari ise dava şartı arabuluculuk; tüketici işse Tüketici Hakem Heyeti seçeneği. 3-6 hafta.
- Dava — Yetkili Mahkeme
Ticari Eser Sözleşmesi: Asliye Ticaret Mahkemesi. Tüketici Eser Sözleşmesi (konut): Tüketici Mahkemesi. Adi Eser Sözleşmesi: Asliye Hukuk Mahkemesi.
- Mahkeme Bilirkişi Süreci
Mahkeme yeni bilirkişi atar: 3 kişilik heyet (inşaat mühendisi + mali müşavir + sektör uzmanı). Süre 3-9 ay. Yenileme talebi mümkün.
- Karar ve İcra
Karar sonrası icra ile tahsil; yüklenici aleyhine ise yapı durdurma, bedel iadesi; iş sahibi aleyhine ise hak ediş + cezai şart. Tipik karar 18-30 ay sonra.
Eser Sözleşmesi Süre ve Yetki
| Konu | Süre / Şart | Yetkili Merci |
|---|---|---|
| Genel Ayıp Zamanaşımı | 2 yıl | TBK m.478 |
| İnşaat Ayıp Zamanaşımı | 5 yıl | TBK m.478/2 |
| Kasıt / Gizleme | 20 yıl | TBK m.478/3 |
| Ayıp İhbar Süresi | Derhal | TBK m.477 |
| Götürü Bedelde Uyarlama | Beklenmeyen hal | TBK m.480/2 |
| Genel Sözleşme Zamanaşımı | 10 yıl | TBK m.146 |
| İş Sahibinin Fesih Hakkı | Her zaman | TBK m.484 |
| Yüklenicinin Tazminat Hakkı (Erken Fesih) | Müspet zarar | TBK m.484 |
Yargıtay Kararlarından
"İnşaat eser sözleşmesinde yapı ayıbı 5 yıl içinde ortaya çıkarsa yüklenici sorumludur (TBK m.478/2). Ancak ayıbın kasıtla gizlenmesi veya ağır kusurla yapılması halinde 20 yıllık zamanaşımı uygulanır. Hile, sahte malzeme, ruhsata aykırı yapım gibi haller ağır kusur sayılır."
"Götürü bedel kararlaştırılmış inşaat sözleşmelerinde, beklenmedik durumlar (öngörülemeyen jeolojik durum, beklenmedik malzeme zamı) halinde TBK m.480/2 uyarınca mahkemeden uyarlama istenebilir. Standart enflasyon ve döviz artışı 'beklenmedik' sayılmaz; hesaplanabilir riskler yükleniciye aittir."
Dikkat Edilecekler
Eser Davası Belge Listesi
İnşaat / Eser Uyuşmazlığı Dosyası
- Eser sözleşmesi (asıl + tüm ekler)
- Mimari proje + teknik şartname
- Yapı ruhsatı, yapı denetim raporu
- Hak ediş tutanakları (her ödeme öncesi)
- Ödeme dekontları
- Malzeme alım faturaları
- Taşeron sözleşmeleri ve ödemeler
- Eser fotoğrafları (her aşamada, tarih damgalı)
- Geçici kabul tutanağı
- Kesin kabul tutanağı
- Ayıp tespit fotoğrafları ve raporu
- Bağımsız inşaat eksperi raporu
- Bilirkişi heyet raporu (mahkeme)
- Tedarikçi yazışmaları
- İhtarname ve cevapları
- Vekaletname