6098 sayılı TBK m.299-378 + 7409 sayılı Kira Sınırı Kanunu
Kira Sözleşmesi
Konut/işyeri kira sözleşmesi hazırlama, %25 kira artış sınırı, kira tespit davaları, tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç sebepli tahliye, mecur teslimi ve depozito iadesi uyuşmazlıkları.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı TBK m.299-378 hükümleri çerçevesinde, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Türk hukukunda konut, çatılı işyeri, ürün ve adi kira olmak üzere dört temel tür bulunur. Konut ve çatılı işyeri kiraları için özel koruma rejimi uygulanır.
2026 Güncel Yasal Çerçeve: (1) 7409 sayılı Kanun (2022) ile konut kira artışı %25 ile sınırlandırıldı — Temmuz 2022'den itibaren uygulanır ve 2024 sonrası TBK m.344'ün eski hali geri gelmiştir. 2026 itibarıyla konut kiralarında artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenir (yaklaşık %50-65 aralığı). (2) İşyeri Kiralarında Sınır YOK: Tarafların serbest iradesine bırakılır; ancak hakkaniyet süzgeci uygulanır. (3) Tahliye Taahhütnamesi: Yargıtay 6. HD 2024 — sözleşme akdiyle birlikte alınan taahhütname geçersiz; sözleşmeden sonra ve serbest iradeyle alınmalı. (4) %25 Sınır Aşkın Sözleşme: TBK m.344/4 — %25'i aşan kısım geçersiz, sadece %25'lik kısmı geçerli sayılır.
Kira Sözleşmesi Türleri: (1) Konut Kirası: Oturma amacı; kiracı koruması en geniş, tahliye sebepleri sınırlı. (2) Çatılı İşyeri Kirası: Ticari/mesleki kullanım; konut benzeri koruma. (3) Adi Kira: Konut/çatılı işyeri dışındaki taşınır/taşınmaz; serbestlik yüksek. (4) Ürün Kirası (Hasılat): Tarım arazisi, restoran işletmesi; ürünün kiracıya bırakılması. Yargıtay Yaklaşımı: Kira sözleşmesi zayıf taraf koruyucu yorumlanır; belirsizlik halinde kiracı lehine.
Kira Uyuşmazlık Türleri
- Kira Tespit Davası (TBK m.344)Hak ve nesafete uygun kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi; 5 yıllık sözleşmeden sonra.
- Tahliye Davası (TBK m.350-356)Sınırlı sebeplerle: ihtiyaç, yeniden inşa, kira ödememe, tahliye taahhüdü, 10 yıl uzama sonrası.
- %25 Kira Artış Sınırı İhlali2022-2024 dönemi; aşan kısım geçersiz; kiracı iade veya mahsup talep edebilir.
- İki Haklı İhtar (TBK m.352/2)Bir yılda iki kez gecikmiş kira → tahliye sebebi; ihtarname şart.
- Kira Bedelinin TespitiYıllık artış oranı uyuşmazlığı; uyarlama davası; TÜFE 12 aylık ortalama.
- Depozito İadesi3 aylık kira sınırı (TBK m.342); makul süre içinde iade; hasar mahsubu.
- Mecur Teslim ve HasarAnahtarsız teslim, eksik teslim, çıkış sonrası hasar; tutanaklı teslim önemi.
- Alt Kira / Devirİzin şartı; kiracının izinsiz alt kira/devir yapması haklı fesih sebebi.
Tahliye Davası Süreci
- Tahliye Sebebi Tespiti
TBK m.350-356 dışına çıkılamaz: (a) Kiraya verenin ihtiyacı, (b) Yeniden inşa/onarım, (c) Yeni malik ihtiyacı, (d) Kira ödememe (iki haklı ihtar), (e) Tahliye taahhüdü, (f) 10 yıl uzama sonrası bildirimsiz.
- İhtarname / Tahliye Taahhütnamesi
Kira ödememe: 30 günlük ödeme ihtarı; ödenmezse tahliye sebebi. İki haklı ihtar: Bir yılda iki kez geç ödeme. Yargıtay 6. HD 2024 — ihtarnamede tutar ve süre net belirtilmeli.
- Zorunlu Arabuluculuk (2023'ten İtibaren)
Kira uyuşmazlıkları için dava şartı arabuluculuk; 3-6 hafta. UYAP üzerinden başvuru. Anlaşma oranı %50+.
- Dava Açma — Sulh Hukuk Mahkemesi
Kira davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m.4). Yetkili yer: kiralanan taşınmazın bulunduğu yer. Salihli için Salihli Sulh Hukuk Mahkemesi.
- Yargılama ve Bilirkişi
Kira tespit/uyarlama davalarında rayiç bedel bilirkişi raporu; emsal kira değerlendirmesi. Tahliye davalarında ihtiyaç ispatı bilirkişi (samimiyet, gerçeklik).
- Karar ve Tahliye
Tahliye kararı kesinleşince icra müdürlüğünden tahliye emri; kiracıya 30 günlük süre. Süre sonunda zorla tahliye, eşya emanete alınır.
- Depozito İadesi ve Hasar Mahsubu
Tahliye sonrası mecur tutanağı; hasar varsa depozitodan mahsup; fazlasını talep hakkı. Hasarsız teslim → 1 ay içinde tam iade.
Kira Süre Tablosu
| Konu | Süre / Tutar | Yetkili Merci |
|---|---|---|
| Konut Kira Artış Sınırı | TÜFE 12 aylık ort. | TBK m.344 |
| Depozito Sınırı | 3 aylık kira | TBK m.342 |
| Kira Ödememe İhtarı | 30 gün | TBK m.315 |
| İhtiyaç Tahliyesi Bildirim | 3 ay önceden | TBK m.350 |
| Yeniden İnşa Bildirimi | 3 ay önceden | TBK m.350/2 |
| 10 Yıl Uzama Sonrası | 3 ay önceden | TBK m.347 |
| Tahliye Süresi (Karar Sonrası) | 30 gün | İİK m.272 |
| Kira Tespit Aralığı | 5 yıl | TBK m.344 |
Yargıtay Kararlarından
"Sözleşme akdiyle birlikte alınan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Taahhütname kiracının serbest iradesini yansıtmalıdır; bunun için sözleşmeden sonraki bir tarihte ve müstakil belge ile alınması gerekir. Aksi halde tahliye için kullanılamaz."
"%25 kira artış sınırı (7409 sayılı Kanun) emredici hükümdür. Sözleşmede daha yüksek artış kararlaştırılsa bile %25'i aşan kısım geçersizdir; kiracı fazla ödediği tutarı iade veya gelecek kiralardan mahsup talep edebilir. Sınır 2024'e kadar geçerli."
Dikkat Edilecekler
Kira Davası Belge Listesi
Kira Uyuşmazlığı Dosyası
- Kira sözleşmesi (asıl + tüm ekler)
- Tapu kaydı (kiraya verenin mülkiyeti)
- Kiracı kimlik ve adres bilgileri
- Ödeme dekontları / banka makbuzları (son 24 ay)
- Aidat ve fatura ödeme belgeleri
- Depozito ödeme belgesi
- Tahliye taahhütnamesi (varsa, tarihli)
- İhtarnameler ve tebliğ mazbataları
- Giriş ve çıkış tutanağı
- Mecur fotoğrafları (giriş ve çıkış, tarih damgalı)
- Emsal kira araştırması (kira tespit davası)
- İhtiyaç ispat belgeleri (ihtiyaç tahliyesi için)
- Yapı ruhsatı/imar planı (yeniden inşa)
- Arabuluculuk son tutanağı
- Vekaletname