3 ortağız, biri satmak istemiyor — ne yapabilirim?

Her paydaş tek başına talep hakkına sahip (TMK m.698). Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilirsiniz.

Açık artırmada minimum bedel ne?

İlk artırmada rayicin 1/2'si; ikinci artırmada 1/4'ü. Paydaşlar katılarak malı koruyabilir.

Önizleme · İzale-i Şuyu — Elementor Block

Gayrimenkul · Alt Hizmet

4721 sayılı TMK m.642-651, m.698 kapsamında

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Q: Aynen taksim ve satışla giderme arasında nasıl seçim yapılır?

Önce aynen taksim araştırılır; imkansızsa satışla giderme. Yargıtay 14. HD 2024 net.

Müşterek mülkiyetli gayrimenkullerin aynen taksim veya açık artırma ile satışı. Miras dışı ortaklıklarda da uygulanır; süresiz talep hakkı, Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili.

Sulh HukukYetkili Mahkeme

SüresizTalep Hakkı

Aynen / Satışİki Yöntem

12-18 AyOrtalama Süre

Tanım

İzale-i Şuyu Nedir?

İzale-i şuyu, 4721 sayılı TMK m.698 hükümlerinde düzenlenen, paylı mülkiyetin hukuki yollarla sona erdirilmesi davasıdır. Miras kalan gayrimenkullerin paylaşılması en yaygın uygulama alanı olsa da, miras dışı durumlarda da kullanılır: ortak girişim arsası, ailecek satın alınmış mülk, eşler arası ortak mal, ortaklık şirketinin mülkleri.

Hangi mallar konu olabilir? Müşterek mülkiyetli her türlü taşınmaz: (1) Konut/daire, (2) Arsa/tarla, (3) İşyeri/dükkân, (4) Bahçe/ahşap ev, (5) Şehir/sanayi parselleri. Taşınır mallar (otomobil, hisse senedi) için ise paylı mülkiyetin giderilmesi başka prosedürlere göre yapılır.

İki paylaşım yöntemi: (a) Aynen Taksim (TMK m.699) — Mal fiziksel olarak bölünebiliyorsa, her paydaşa payı oranında pay verilir. Tarım arazileri, geniş arsalar için ideal. (b) Satışla Giderme (TMK m.700) — Aynen taksim imkansız ise mal açık artırmayla satılır; bedel paydaşlara dağıtılır. Apartman dairesi, küçük arsa için tipik. Hâkim öncelikle aynen taksim arar; sadece imkansızlıkta satışa karar verir.

Paylaşım Yöntemleri

Ortaklık Nasıl Giderilir?

Anlaşmalı Paylaşım (TMK m.642)Paydaşlar kendi aralarında anlaşırsa noter sözleşmesi. Tapu Müdürlüğü'nde devir yapılır. En hızlı, ucuz yol; dava açmaya gerek yok.
Aynen Taksim (TMK m.699)Mal parça halinde bölünebiliyorsa: tarla, geniş arsa, çok katlı bina. Bilirkişi keşfi + ölçüm + paydaşlara değer eşit pay.
Satışla Giderme (TMK m.700)Bölünmesi imkansız mal: apartman dairesi, otomobil, küçük arsa. Açık artırmayla satış; bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Bedel İcabı DevralmaBir paydaş diğerlerinin payını piyasa değerinden satın alabilir. Yargıtay 14. HD: Mahkeme öncelikle bu yolu değerlendirir.
Ortaklığın Dondurulması (TMK m.698/2)10 yıla kadar paylaşımdan vazgeçme sözleşmesi yapılabilir. Bu süre içinde dava açılamaz.
Önalım (Şufa) Hakkı (TMK m.732)Bir paydaş payını 3. kişiye satarsa diğer paydaşların 3 ay / 2 yıl içinde aynı bedelle satın alma hakkı.

Süreç

İzale-i Şuyu Davası Süreci

Ön Anlaşma Denemesi
Paydaşlar arasında noter aracılığıyla uzlaşı; "evi satıp parayı bölelim" veya "X parsel A'ya, Y parsel B'ye geçsin". Anlaşma olursa dava gereksiz.
Sulh Hukuk Mahkemesi Davası
Anlaşma olmazsa malın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava. Davalı: tüm diğer paydaşlar. Nispi harç (mülk değeri × %0.68).
Bilirkişi Keşfi
Mahkeme emlak değerleme uzmanı atayarak: (a) Aynen taksim mümkün mü? (b) Bölünme değer kaybı yaratıyor mu? (c) Rayic değer nedir? raporlar verilir.
Karar: Aynen mi Satışla mı?
Yargıtay 14. HD 2024: Mahkeme öncelikle aynen taksim imkanı araştırır. Sadece imkansızlık halinde satış kararı. Bir paydaşın satın alma teklifi varsa öncelik.
Açık Artırma Süreci (Satış Halinde)
İcra Müdürlüğü açık artırmaya çıkarır. İlk artırma: Bilirkişi rayicinin yarısı; başarısızsa ikinci artırma: yine yarı + arttırma. Paydaşlar açık artırmaya katılabilir.
Bedel Dağıtımı
Satış bedelinden harç ve masraflar düşülüp kalan tutar paydaşlara payları oranında banka hesabına havale ile dağıtılır.
Tapu Devri ve Tescil
Aynen taksimde her paydaş kendi payına düşen parselin tapusunu alır. Satışla giderimde alıcı tapuyu üzerine alır; eski paydaşlar tapudan çıkar.

Süre ve Yetki

İzale-i Şuyu Süre Tablosu

Konu	Süre / Limit	Yetkili Merci
Talep Hakkı	Süresiz	TMK m.698 (her zaman)
Anlaşmalı Paylaşım	1-2 hafta	Noter
Sulh Hukuk Davası	12-18 ay	Malın bulunduğu yer
Bilirkişi Süreci	4-8 ay	Mahkeme atadığı
Açık Artırma	2-4 ay	İcra Müdürlüğü
İstinaf	+6-12 ay	Bölge Adliye Mah.
İlk Artırma Asgari	Rayicin 1/2'si	İcra Müdürlüğü
İkinci Artırma Asgari	Rayicin 1/4'ü	Düşürülen değer

Yargısal İçtihat

Yargıtay Kararlarından

Yargıtay 14. HD · 2024

"Ortaklığın giderilmesinde önce aynen taksim imkanı araştırılır; sadece imkansızlık halinde satışa karar verilir. Bilirkişi raporu somut gerekçeler sunmalı: bölünme halinde değer kaybı ne kadar, niçin pratikte mümkün değil, alternatif kombinasyonlar denendi mi? Sadece 'bölünemez' demek yetmez."

Yargıtay 14. HD · 2023

"Bir paydaş diğer paydaşların paylarını piyasa değerinden satın almayı teklif ederse, mahkeme bu durumu öncelikle değerlendirir. Açık artırmadan önce uzlaşı imkanı sağlanır. Paydaş bu yöntemle malı koruyabilir; diğer paydaşlar piyasa fiyatından paylarını alır. Hâkim, açık artırmaya gitmek yerine bu uzlaşıyı sağlamaya çalışır."

Uyarı

Dikkat Edilecekler

🏘️

İzale-i Şuyu Davasında Kritik Hatalar

(1) Doğrudan dava açmak: Önce anlaşma denemeli; başarısız olursa dava. Mahkeme yoluyla %30-40 daha düşük bedelde satış riski. (2) Açık artırmaya katılmamak: Bir paydaş kendi malını açık artırmada satın alabilir; ucuza alma fırsatı kaçar. (3) Bilirkişi raporuna itiraz etmemek: Yetersiz keşif, düşük değerleme süreç boyunca düzeltilebilir. (4) Vergi yükünü hesaba katmamak: Satıştan elde edilen kazançtan değer artışı vergisi (5 yıl şartı). (5) Tek paydaş ile anlaşmak: Tüm paydaşların onayı şart; biri itiraz ederse anlaşma geçersiz. (6) Aynen taksimi mümkünsüz görmek: Tarım arazileri, geniş arsalar genelde bölünebilir; bilirkişi öncesi peşin yargı yapmayın. (7) Önalım hakkını gözardı etmek: Paydaş payını satarsa siz önalım hakkına sahipsiniz; 3 ay/2 yıl süre.

Belge Listesi

Dava İçin Gerekli Belgeler

İzale-i Şuyu Davası Dosyası

Tapu kayıt örneği (paydaşları gösterir)
Müteveffanın ölüm belgesi (miras kalmışsa)
Veraset İlamı (miras kalmışsa)
Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri
Mal envanteri (gayrimenkul + araç + diğer)
Bağımsız emlak değerleme raporu
İmar durum belgesi
Aynen taksim önerisi (varsa)
Önceki anlaşma teklifi yazıları
Vekaletname
Nispi harç dekontu (mal değeri × %0.68)

SSS

İzale-i Şuyu SSS

3 ortak bir evimiz var, biri satmak istemiyor — ne yapabilirim?+

Diğer paydaşın onayı olmadan izale-i şuyu davası açabilirsiniz. Her paydaş tek başına talep hakkına sahiptir (TMK m.698). Süreç: (1) Önce noter aracılığıyla anlaşma teklifi; reddederse (2) Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava, (3) Bilirkişi keşfi (apartman dairesi ise muhtemelen aynen taksim imkansız; satışla giderme), (4) Açık artırma, satış, (5) Bedelin payınız oranında dağıtımı. İtiraz eden paydaş açık artırmaya kendisi katılarak malı satın alıp koruyabilir.

Açık artırmada malın bedeli ne kadar?+

İki tür artırma: (1) İlk Açık Artırma: Asgari bedel = bilirkişi rayicinin 1/2'si (yarısı). Bu seviyenin altında satış olmaz. (2) İkinci Açık Artırma (ilki başarısızsa): Asgari bedel = rayicin 1/4'ü. Bu seviyenin de altına inilebilir; en yüksek teklif veren alır. Bu nedenle açık artırma fiyatları piyasa değerinin çok altında kalabilir; paydaşların kayıp yaşamaması için açık artırmaya katılım kritik. Bir paydaş diğerlerinin payını piyasa değeriyle satın almak için katılırsa Yargıtay 14. HD 2023'e göre öncelik.

Aynen taksim ve satışla giderme arasında nasıl seçim yapılır?+

Karar bilirkişiye dayanır. Aynen taksim ölçütleri: (a) Mal fiziksel olarak bölünebilir mi (tarla, geniş arsa)? (b) Bölünme değer kaybı yaratıyor mu? (c) Her pay kendi başına kullanılabilir mi (yola, suya erişim)? Aynen taksim mümkünse tercih edilir (Yargıtay 14. HD 2024). Satışla giderme: Apartman dairesi, küçük arsa, otomobil, şirket hissesi. Aynen taksim imkansız mal türleri.

Kardeşimin payını satın alabilir miyim?+

Evet, iki yol: (1) Anlaşmalı Satın Alma: Kardeşinizle piyasa değeri üzerinden anlaşıp noter satış sözleşmesi. En hızlı yol. (2) Açık Artırmada Satın Alma: Yargıtay 14. HD 2023 — Bir paydaş diğerlerinin paylarını piyasa değerinden satın almayı teklif ettiğinde mahkeme öncelikle bunu değerlendirir. Mahkeme uzlaşı için süre tanır. Açık artırma sürecine girerseniz ve katılırsanız malı satın alıp koruyabilirsiniz. Önalım Hakkı: Eğer kardeş payını üçüncü kişiye sattıysa, siz aynı bedelle satın alma hakkına sahipsiniz (3 ay/2 yıl).

İzale-i şuyu davası ne kadar sürer ve maliyetli midir?+

Süre: 12-18 ay ortalama (bilirkişi 4-8 ay + tahkikat 4-8 ay + satış 2-4 ay). İstinaf eklenirse 24-30 ay. Masraflar: (1) Nispi harç (mal değerinin %0.68'i): 1 milyon TL'lik mülk için ~6.800 TL. (2) Bilirkişi ücreti: 10.000-30.000 TL. (3) Avukatlık ücreti: 15.000-50.000 TL. (4) Açık artırma ilan + satış masrafları: 5.000-15.000 TL. Toplam: ~40.000-100.000 TL. Mahkeme tarafından harç + masraf paydaşlara payları oranında yükletilir.

Müşterek miras taksim edilmedikçe ne olur?+

Müşterek mülkiyet devam eder; her paydaş malı kendi payı oranında kullanabilir. Ancak: (1) Tek başına satılamaz — diğer paydaşların izni şart. (2) Kira gelirleri paylar oranında dağıtılır. (3) Vergi yükümlülüğü ortak. (4) Onarım masrafları paydaşlar arasında bölünür. (5) Çatışmalar uzun vadede artar. (6) Sonraki nesiller: Paydaşlar öldükçe yeni mirasçılar gelir; payların parçalanması karmaşıklığı artırır (örn. 3 paydaş ölünce 12 mirasçı oluşur). Bu nedenle izale-i şuyu davası en geç birkaç yıl içinde önerilir.

Önalım (şufa) hakkı nedir?+

TMK m.732-734: Müşterek mülkiyetli bir maldan bir paydaş, payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların aynı bedelle satın alma hakkı doğar. Süre: satış işleminin tebliğinden 3 ay; tebliğsizse 2 yıl. Bu hak izale-i şuyu davasından bağımsızdır; pay satışı durumunda doğar. Önalım davası ile pay paydaşa geçer; yabancı kişi mülk sahibi olamaz. Bu hak paydaşlar arasında miras paylaşımını dış müdahaleye karşı korur. Önalım sözleşmesi (tapu siciline şerh konulan): Paydaş satış öncesi 1 ay bildirim yükümlülüğü.

İlgili İçerikler